Con la sentenza della Corte di Cassazione n. 11199 del 28 Aprile 2021, la Suprema Corte è intervenuta in un caso di vendita di un appartamento ubicato all’interno di un Condominio ove, prima della vendita, l’assemblea aveva però deliberato l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione.
A chi spetta pagare questi lavori?
Ebbene detti costi gravano su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione della delibera assembleare, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva alla compravendita.
L’acquirente ha quindi diritto di rivalersi nei confronti del venditore per quanto pagato al Condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. che prevede che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Naturalmente nell’atto di compravendita, acquirente e venditore possono disciplinare come meglio credono la ripartizione delle spese relative ai lavori di straordinaria manutenzione. Tuttavia tali patti rimangono inopponibili al Condominio.
Con la predetta decisione, la Suprema Corte distingue tra spese necessarie alla manutenzione ordinaria dell’immobile o alla sua conservazione e spese straordinarie.
Mentre infatti per le prime, l’obbligazione si ritiene sorta nel momento in cui si compia l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore condominiale e “quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell’attività gestionale”, per le seconde invece (spese straordinarie) è la deliberazione assembleare che “assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino”.
Continua la decisione: “da ciò si fa derivare che, verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, volta all’esecuzione di lavori consistenti in straordinaria manutenzione, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al Condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c.”.
